Trong bài biết này chúng tôi chia sẻ thủ tục đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu. Hy vọng vài dòng thông tin dưới đây có thể phần nào giúp quý vị hiểu thêm về điều mục pháp lý liên quan đến luật đất đai này.
Đất đai thường là nguồn tài sản có giá trị nhất của mỗi người, mỗi gia đình. Căn cứ để xác lập Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình chính là Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Hiện nay, để tạo sự thuận tiện trong việc quản lý Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đã được thay đổi về hình thức và chức năng thành Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều cá nhân, hộ gia đình tuy đã sử dụng đất từ rất lâu nhưng vẫn chưa tiến hành thực hiện thủ tục đăng ký xin cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đã tiến hành thủ tục nhưng do chưa nắm rõ được các quy định của pháp luật nên hồ sơ chưa được sự chấp thuận của cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký. Từ đó, dẫn đến rất nhiều hạn chế về Quyền và nghĩa vụ khi sử dụng đất như không thực hiện được việc chuyển nhượng bằng hợp đồng có công chứng của tổ chức hành nghề Công chứng, không thực hiện được việc cho thuê, thế chấp và đặc biệt không thực hiện được việc xin cấp phép xây dựng trên khu đất mà mình đang sử dụng, từ chối quyền của người sử dụng đất đó là Quyền chung của người sử dụng đất đã được quy định rõ tại khoản 1 điều 166 Luật Đất đai 2013 là “ Được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Hiểu được những khó khăn đó, qua bài viết này Văn phòng Luật sư Trường Thành – với đội ngũ luật sư chuyên tư vấn luật đất đai tại Bình Dương mong phần nào đó có thể giúp đỡ về mặt pháp lý, thủ tục để các cá nhân , hộ gia đình đang có nhu cầu Đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sớm hoàn thành được nguyện vọng của mình.
* Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Căn cứ vào điều 105 Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
* Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định chi tiết tại điều 99, 100, 101, 102 Luật đất đai 2013 và điều 20 nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
* Thành phần hồ sơ khi đăng ký xin cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.
Căn cứ Điều 8, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu bao gồm:
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất lần đầu gồm có:
- a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất theo Mẫu số 04/ĐK;
- b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
- c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
- d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
- g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
- Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại các Điểm a, d, e, g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ Khoản 1 Điều này.
Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:
- a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
- b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
- c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);
- d) Giấy chứng nhận đã cấp đối vớitrường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liềnvớiđất;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý gồm có:
- a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;
- b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có);
- c) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có).
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng để bán được thực hiện theo quy địnhtại Khoản 3 Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Trên thực tế thành phần hồ sơ còn được quy định riêng theo từng địa phương, do đó ngoài những thành phần hồ sơ trên các địa phương còn quy định thêm các thủ tục như Xác nhận nguồn gốc đất, niêm yết hồ sơ để xác định tranh chấp tại xã, phường nơi có đất, lập bản mô tả khu đất, yêu cầu ký tên đồng ý giữa các hộ, cá nhân liên ranh…… vì vậy thời gian để giải quyết hồ sơ cũng có sự chênh lệch giữa các địa phương với nhau. Do đó, việc nắm bắt thủ tục chính xác, nhanh chóng đòi hỏi phải có sự tiếp xúc thường xuyên với các thủ tục, quy định ở địa phương nơi có đất.
Do đó, để đạt được kết quả tốt nhất các cá nhân, hộ gia đình muốn thực hiện thủ tục thì nên thực hiện ký kết hợp đồng dịch vụ pháp lý với một Văn phòng Luật sư – Công ty Luật ở địa phương nơi có đất để có thể thực hiện thủ tục một cách nhanh chóng và chuẩn xác.
Ví dụ: cá nhân, hộ gia đình có đất tại Bình Dương thì có thể liên hệ đến Văn phòng Luật sư tại Bình Dương như Văn phòng Luật sư Trường Thành. Chúng tôi sẽ thay mặt để thực hiện những thủ tục Đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với thời gian hoàn thành công việc ngắn và chi phí dịch vụ hợp lý.