Kinh nghiệm mua bán nhà đúng pháp lý

Mua nhà ở như thế nào là hợp pháp? Bán nhà ở có sẵn phải đáp ứng điều kiện gì? Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có điều kiện gì? Tất cả những câu hỏi trên đòi hỏi luật sư có nhiều kinh nghiệm tư vấn mua bán nhà giải đáp cụ thể. Hiện nay, thị trường bất động sản đang bắt đầu nóng trở lại. Các hoạt động mua bán nhà ở đang diễn ra hết sức sôi động, kèm theo đó là các thủ tục pháp lý liên quan đến hoạt động này. Trước hết, người mua và người bán cần đặt câu hỏi là mua nhà ở như thế nào là hợp pháp?

Luật Nhà ở 2014 quy định các hình thức giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. Theo đó, để việc mua bán nhà ở hợp pháp, thì điều kiện nhà ở tham gia giao dịch mua bán và điều kiện của các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở phải đúng theo quy định của pháp luật.

Bán nhà ở có sẵn thì phải đáp ứng điều kiện gì? Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có điều kiện gì? Bài viết này sẽ giúp bạn giải đáp các thắc mắc trên.

Điều kiện của các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở

Luật Nhà ở 2014 quy định bên bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về dân sự. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Tiếp đó, phải xét đến điều kiện, nếu bên bán nhà ở là cá nhân  thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự. Còn nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Đối với bên mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Nếu bên mua nhà ở là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì cũng phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Trong trường hợp bên mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này. Trường hợp tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Hãy liên hệ với Trường Thành để được tư vấn cụ thể hơn trong trường hợp của bạn.

Bán nhà ở có sẵn phải đáp ứng điều kiện gì?

Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện nhà ở có sẵn phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu. Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, thì nhà ở vẫn đang trong thời hạn sở hữu. Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời đất nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, pháp luật quy định một vài trường hợp mua bán nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước… Hãy liên lạc vớiTrường Thành để được tư vấn cụ thể hơn trong trường hợp của bạn.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch mua bán thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai có giống như nhà ở có sẵn không?

Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, điều kiện để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không giống như điều kiện mua bán nhà ở có sẵn. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, các điều kiện khác như phải là nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn và không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng không áp dụng đối với giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó có một điều kiện đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giống với mua bán nhà ở có sẵn là không được thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, trường hợp này, các bên cần tuân thủ các điều kiện và hình thức mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này (theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015);